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2026.11.14
こんにちは。代表の外川です。
河口湖では紅葉祭りが始まり、土曜日の本日は朝から渋滞が始まっておりました。
そんな河口湖で「民泊を始めたい！」というお問合せをとても多くいただくので、
本日は「民泊」について、少しお話したいと思います(*’ω’*)
民泊を始めようと考えたとき、最初に決めなければならないのが、どの法律に基づいて宿泊事業を行うのかという点です。
一般的に「民泊」と呼ばれる宿泊サービスには、大きく分けて次の2つの方法があります。
どちらも宿泊客を受け入れる事業ですが、営業日数や立地条件、必要な手続きなどが大きく異なります。
2018年6月に施行された住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法に基づく営業方法です。
住宅の全部または一部を活用して宿泊サービスを提供するもので、都道府県への届出を行うことで営業できます。
この制度の大きな特徴は、年間営業日数が180日以内に制限されていることです。
つまり、1年間を通して365日営業することはできません。
また、営業できる住宅には一定の要件があります。台所、浴室、便所、洗面設備を備えていることや、現に人の生活の本拠として使用されている住宅、入居者の募集が行われている住宅、随時所有者等の居住に供されている住宅など、法律で定められた住宅に該当する必要があります。
そのため、単に空き家を所有しているというだけでは、住宅宿泊事業の届出ができるとは限りません。
さらに、家主が不在となる形態で営業する場合には、原則として住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になります。
年間180日以内という制限があるため、別荘を利用しない期間だけ貸し出したい方や、まずは小規模に宿泊事業を始めたい方に向いている制度といえるでしょう。
もう一つが、旅館業法に基づく簡易宿所営業です。
簡易宿所とは、宿泊する場所を多数人で共用する構造や設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業をいいます。
一般的には、民宿、ゲストハウス、ペンション、ホステル、一棟貸しの宿泊施設などが検討対象になります。
住宅宿泊事業との大きな違いは、年間180日という営業日数の上限がないことです。
もちろん、許可を取得すれば無条件で営業できるわけではなく、立地条件や建物の構造設備、衛生管理などの基準を満たす必要があります。
また、住宅宿泊事業法のような届出制ではなく、営業開始前に保健所を通じて旅館業の営業許可を取得しなければなりません。
年間を通して宿泊客を受け入れたい方や、宿泊事業を本格的な収益事業として運営したい方は、簡易宿所営業を検討することになります。
| 比較項目 | 住宅宿泊事業（民泊） | 簡易宿所 |
|---|---|---|
| 根拠法令 | 住宅宿泊事業法 | 旅館業法 |
| 手続き | 届出 | 営業許可 |
| 営業日数 | 年間180日以内 | 原則として制限なし |
| 用途地域 | 住宅宿泊事業法上の立地制限は原則なし | 用途地域等の制限あり |
| 住宅要件 | 法定の住宅要件あり | 住宅であることは必須ではない |
| 管理体制 | 不在型などは管理委託が必要 | 営業形態に応じた管理体制 |
| 主な相談先 | 山梨県衛生薬務課 | 管轄保健所 |
どちらが適しているかは、物件の所在地、建物の用途、営業日数、運営方法、事業収支などによって変わります。
最初からどちらかに決めつけるのではなく、物件の条件を確認したうえで事業形態を選択することが重要です。
民泊・簡易宿所の開業で、特に注意したいのが用途地域です。
用途地域とは、都市計画法に基づいて土地の利用目的を定めたもので、住宅、店舗、事務所、工場、宿泊施設など、建築できる建物の用途を制限する制度です。
例えば、住宅を建てることができる土地であっても、旅館やホテルなどの宿泊施設として利用できるとは限りません。
つまり、普通の住宅として購入した物件が、そのまま宿泊施設として営業できるわけではないのです。
旅館業法に基づく簡易宿所は、都市計画法上の用途地域によって営業できる場所が制限されます。
富士河口湖町の案内でも、旅館・簡易宿所については、用途地域の制限に加え、文教施設から100m以上離れていることが立地条件として示されています。
一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊は、同法上の用途地域による立地制限が原則としてありません。
ただし、ここで注意したいのは、住宅宿泊事業であれば、どのような土地や建物でも問題なく営業できるという意味ではないことです。
建築基準法や消防法、自然公園法、その他の関係法令による制限は別途確認する必要があります。
富士河口湖町では、旧上九一色村の一部地域（精進地区、本栖地区、富士ヶ嶺地区）を除く地域が都市計画区域内に指定されています。
また、町内には富士箱根伊豆国立公園の区域もあり、場所によっては自然公園法に基づく規制や指導を受けることがあります。
建物の用途や規模、増改築の内容によっては、通常の建築確認とは別に検討が必要になるケースもあります。
したがって、河口湖周辺で物件を購入する場合には、住所だけで判断するのではなく、地番を確認して具体的な規制を調べることが重要です。
特に次の事項は、物件購入前に確認しておきたいポイントです。
「以前から別荘として使われていた」「近隣にも宿泊施設がある」という理由だけで、営業できると判断するのは危険です。
同じ河口湖周辺でも、土地の場所によって適用される規制は異なります。
物件を契約する前に、町の都市整備課や関係行政機関に確認しておきましょう。
河口湖エリアで宿泊事業を始める場合、忘れてはいけないのが富士河口湖町独自の手続きや地域への配慮です。
富士河口湖町では、宿泊施設や民泊の増加に伴い、宿泊客と地域住民とのトラブル防止に関する案内を行っています。
富士河口湖町の公式案内によると、山梨県では旅館業法に基づく営業許可申請とは別に、施設が公序良俗上適切かどうかを確認するための「旅館等設置協議」があります。
そのため、簡易宿所の開業を検討している場合には、保健所との事前打ち合わせが必要です。
また、町の案内では、旅館等設置協議書を提出する場合、地区住民の同意が必要とされています。
一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊については、書類上、地区住民の同意が必須とは限りません。
ただし、制度上の同意義務がないことと、近隣への説明が不要であることは別問題です。
町も、住民が事業開始を知らなかったことによるトラブルを防ぐため、事前説明や意見交換を推奨しています。
開業後に近隣住民との関係が悪化すれば、事業の継続にも影響しかねません。
特に住宅が密集している地域や、別荘と一般住宅が混在している地域では、開業前から丁寧なコミュニケーションを心がけましょう。
民泊を始める際に見落とされやすいのが、消防設備と建物の安全性です。
住宅として使用していた建物であっても、宿泊施設として営業する場合には、消防法令上の規制や必要な設備が変わる可能性があります。
宿泊施設として利用する建物では、建物の規模や構造、宿泊人数、運営形態などに応じて、次のような設備が必要になる場合があります。
必要な設備は一律ではありません。
例えば、戸建住宅を一棟貸しする場合と、複数の客室を設けてゲストハウスとして営業する場合では、適用される基準が異なることがあります。
また、家主居住型か不在型かによっても、住宅宿泊事業における消防法令上の取扱いが変わる場合があります。
そのため、リフォーム工事を始める前に、所轄消防署へ相談し、必要な設備や工事内容を確認することが大切です。
住宅を宿泊施設に転用する場合、建築基準法上の用途変更についても確認が必要です。
宿泊施設として使用する建物の用途や床面積、既存建物の状態などによっては、用途変更に伴う建築確認申請が必要になる場合があります。
また、避難経路、廊下、階段、採光、換気などについても、建物の用途に応じた基準への適合が求められます。
「住宅として建てられているから問題ない」と考えて工事を進めると、後から追加工事が必要になり、予想以上の費用が発生する可能性があります。
購入前・改修前の段階で、建築士や行政窓口に確認しておきましょう。
簡易宿所の営業許可を取得するには、一定の構造設備基準を満たす必要があります。
例えば、客室の床面積については、原則として延床面積33㎡以上が必要ですが、宿泊者数を10人未満とする施設では、宿泊者1人当たり3.3㎡以上を確保する基準が適用されます。
そのほか、適切な換気、採光、照明、防湿、排水設備なども必要です。
入浴設備についても、施設に近接して公衆浴場があるなど、入浴に支障がないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たす設備を設ける必要があります。
また、フロントや玄関帳場については、簡易宿所の場合、国の法令上は一律の設置義務がありませんが、都道府県の条例などによって追加の基準が設けられている場合があります。
山梨県の条例や個別の施設条件を確認することが大切です。
中古住宅や別荘を活用する場合は、既存の間取りや設備が基準を満たしているかを確認し、必要に応じて改修計画を立てましょう。
民泊事業は、許可や届出を済ませれば終わりではありません。
むしろ、営業開始後に重要になるのが、近隣住民との良好な関係を維持することです。
富士河口湖町の公式案内でも、宿泊施設に関する相談や苦情として、次のような事例が挙げられています。
① 深夜の騒音
宿泊客が深夜まで大声で話したり、屋外で騒いだりすることによる問題です。
チェックイン時に騒音に関するルールを説明し、夜間の屋外利用を制限するなどの対策が必要です。
② 駐車場の問題
敷地内に十分な駐車スペースがないと、近隣道路への路上駐車や通行の妨げにつながります。
宿泊可能人数と駐車可能台数のバランスを考え、事前に駐車場所を案内することが大切です。
③ ごみの不適切な処理
宿泊客が地域のごみステーションに事業用のごみを出してしまうケースです。
施設内に適切なごみ置き場を設け、事業者の責任で処理する仕組みを整えましょう。
④ バーベキューや屋外での火気使用
河口湖周辺では、屋外でバーベキューを楽しみたい宿泊客も少なくありません。
しかし、煙や臭い、話し声などが近隣の迷惑になることがあります。
バーベキューの可否や利用時間、使用場所などを明確に定めておく必要があります。
⑤ 道に迷った宿泊客による私有地への立ち入り
施設の場所が分かりにくいと、宿泊客が近隣の敷地に誤って立ち入ってしまうこともあります。
事前に分かりやすい地図や案内を送付し、駐車場所や入口を明確に伝えることが重要です。
特に外国人観光客を受け入れる場合には、日本の生活習慣や地域のルールを理解してもらえるよう、英語などの多言語による案内も用意しておくとよいでしょう。
民泊では、近隣住民からの苦情や問い合わせに迅速に対応することが法律上も求められています。
運営者が現地にいない場合でも、すぐに連絡が取れる管理体制を構築しておきましょう。
これから河口湖周辺で民泊事業を始める方にとって、最も重要なのは物件選びです。
宿泊施設として利用することを前提に物件を購入するのであれば、一般的な住宅や別荘を探す場合とは異なる視点が必要になります。
例えば、次のような点を事前に確認しておきましょう。
特に注意したいのが、物件購入後に宿泊施設として利用できないことが判明するケースです。
用途地域や建築基準法、消防法などの問題によって、想定していた営業形態が実現できない場合があります。
また、営業可能であっても、消防設備や建物の改修に多額の費用がかかることも考えられます。
物件の購入価格だけで判断するのではなく、開業に必要な総費用と営業開始までのスケジュールを含めて検討することが大切です。
河口湖周辺は、富士山や湖の景観、豊かな自然、観光施設へのアクセスなど、多くの魅力を持つエリアです。
一棟貸しの宿泊施設や、家族・グループ向けの宿泊施設など、地域の特性を生かした宿泊事業にはさまざまな可能性があります。
一方で、宿泊事業は地域の生活環境にも関わる事業です。
法律や条例を守ることはもちろん、近隣住民への配慮や安全な施設運営を徹底することが、長く安定して営業を続けるための基本となります。
開業を検討している方は、まず次の順番で準備を進めることをおすすめします。
民泊・簡易宿所の開業は、物件選びの段階から専門的な確認が必要になります。
特に河口湖エリアでは、同じ町内でも土地や建物によって適用される規制が異なるため、インターネット上の情報だけで判断することはおすすめできません。
「この物件で民泊を始められるのか？」
その疑問を物件購入後に解決するのではなく、購入前・事業計画の段階で確認することが、無駄な投資や開業後のトラブルを防ぐ第一歩です。
河口湖で民泊や簡易宿所の開業を検討されている方は、まずは物件の所在地や建物の状況を整理し、関係行政機関への事前相談から始めてみてはいかがでしょうか。
地域の魅力を生かしながら、宿泊者にも地域住民にも喜ばれる宿泊施設を目指していきましょう。
※本記事は2026年11月時点で確認できる法令・行政情報をもとにした一般的な解説です。個別の物件に対する営業可否や必要な手続きは、所在地、建物の用途・構造、営業形態などによって異なります。開業前には必ず関係行政機関に最新の基準をご確認ください。
ご相談は、お問い合わせフォームよりご連絡くださいませ。
